یکی از عوامل کلیدی در ارزشگذاری ملک برای معاملات یا دریافت وام، میزان عمر ساختمان است. در این بخش به بررسی مبانی و روشهای محاسبه سن ساختمان میپردازیم.
یکی از عناصر مهم که باید در ارتباط با ساختمانها مورد توجه قرار گیرد این است که همه ساختمانها دارای عمر مشخصی هستند و بنا به شرایط و عمر آن، ممکن است نیاز به تعمیر، بازسازی یا سایر اقدامات ساختمانی باشد. به طور کلی، سن ساختمان به سه دسته تقسیم میشود: سن واقعی، سن بهرهبرداری و سن سندی.
سن واقعی ساختمان به معنای زمانی است که از شهرداری پروانه بهرهبرداری و جواز ساخت دریافت شده است. مثلا محله تجریش در منطقه ۱ تهران به عنوان یکی از محلههای قدیمی معروف است و خرید آپارتمان در این منطقه بسیار مورد توجه ساکنین تهران قرار دارد. نکتهای که در قیمتگذاری سازهها و ساختمانها بسیار مهم و موثر است، سن بناست.
اهمیت محاسبه سن ساختمان هنگام خرید و فروش
سن ساختمان ارتباط مستقیمی با قیمتگذاری دارد. بنابراین، محاسبه سن ساختمان برای خریداران و فروشندگان ملک حیاتی است. هنگامی که قصد خرید یا فروش ملک یا آپارتمان دارید، محاسبه دقیق سن آن در تعین قیمت تاثیر زیادی دارد. برای مثال، محله تجریش خواستار بالایی برای توجه به سن بناها دارد، با این حال، قیمت آپارتمان در این منطقه همچنان بالاست حتی با وجود بناهای قدیمی.
جالب توجه است که ساختمانهایی با سن بیشتر، معمولاً به ازای هر متر مربع حداقل یک میلیون تومان گرانتر هستند. با این حال، این قاعده همیشه و در همه نقاط شهری صادق نیست و بسته به محل، ممکن است این تفاوت قیمت برعکس عمل کند.
در برخی محلههای شهر، خصوصاً محلههای سنتی، به دلایلی مانند بافت منطقه و ارزشهای اجتماعی، قیمت ساختمانهای قدیمی بالاتر از ساختمانهای نوساز است. محله دربند یکی از این مناطق است که قیمت آپارتمان در آن بهطور قابل توجهی بالا است.
بهطور مثال، در این مناطق، ساختمانهایی با قدمت بیش از ۵۰ سال نه تنها ارزانتر از خانههای نوساز نیستند، بلکه گرانتر معامله میشوند. بنابراین، هنگام خرید و فروش یک ساختمان، آگاهی از عمر آن بسیار مهم است تا از بروز اختلافات قیمتی بین خریدار و فروشنده جلوگیری شود.
انواع سن ساختمان
همانطور که پیشتر اشاره شد، سن ساختمان به سه روش قابل محاسبه است که عبارتند از:
1. سن واقعی ساختمان:
سن واقعی از زمانی آغاز میشود که ساختمان مجوز ساخت را دریافت کرده و عملیات فونداسیون شروع شده است.
2. سن بهرهبرداری ساختمان:
این سن بعد از سن واقعی محاسبه میشود و از زمانی شروع میشود که ساخت و ساز به پایان رسیده و ساختمان آماده بهرهبرداری و سکونت شده باشد.
3. سن سندی ساختمان:
سن سندی مربوط به زمانی است که پروانه پایان کار برای ساختمان صادر میشود. این سن در سند ملک موجود است و میتوانید آن را در بخش ملاحظات سند تک برگ مشاهده کنید.
با توجه به این سه نوع سن، میتوانید اطلاعات دقیقی در مورد عمر واقعی، بهرهبرداری و سندی ساختمان به دست آورید که در معامله ملک بسیار مؤثر خواهد بود.
محاسبه سن ساختمان برای اخذ وام مسکن از اهمیت ویژهای برخوردار است. بیشتر بانکها، از جمله بانک مسکن، تسهیلات خرید مسکن را بر اساس سن ساختمان ارائه میدهند. بهعنوان مثال، بانک مسکن سه نوع تسهیلات برای ساختمانهایی با سنهای مختلف (۱۵ سال، ۲۰ سال و ۲۰ تا ۲۵ سال) ارائه میدهد.
اگر قصد خرید آپارتمان در مناطق مختلف مانند زعفرانیه را دارید و نیاز به تسهیلات بانکی دارید، باید به سن ساختمان توجه کنید. حداکثر سن مجاز برای دریافت وام مسکن در سال ۱۴۰۲ حدود ۲۵ سال است. به این ترتیب، ساختمانهایی که بیش از این سن دارند ممکن است به سختی شامل تسهیلات بانکی شوند.
همچنین، سن ساختمان در تعیین قیمت آن نیز نقش مهمی دارد. اگر هدف شما سرمایهگذاری بلندمدت است، ساختمانهای با سن ۵ تا ۸۰ سال ممکن است گزینههای مناسبی برای شما باشند. اما اگر به دنبال سکونت هستید، ساختمانهایی با سن ۵ تا ۱۵ سال بهترین گزینه خواهند بود. در مناطقی مانند زعفرانیه، ساختمانهایی با سنهای مختلف و ویژگیهای متنوع موجود است که میتوانید براساس بودجه و هدف خود انتخاب کنید.
در پایان، باید توجه داشت که عمر مفید ساختمانها در ایران به طور عمده بین ۲۰ تا ۳۰ سال تخمین زده میشود. با افزایش سن ساختمان، ممکن است قیمت آنها نیز کاهش یابد. قیمتها بر اساس سن بهصورت میانگین تعیین میشوند و این امر میتواند باعث اختلاف نظر بین افراد در مورد ارزش واقعی ملک شود. بنابراین، مهم است که هنگام خرید و فروش ملک، به سن ساختمان و تأثیر آن بر قیمت دقت کافی داشته باشید.
درست است! کلید خورده یا نخورده بودن یک ساختمان نیز تاثیر بهسزایی بر قیمت آن دارد. خانههای نوساز و کلید نخورده معمولاً به دلیل تازه بودن و استفادهنشده بودن از امکانات، قیمت بالاتری نسبت به خانههای کلید خورده دارند. در مناطقی همچون منطقه یک تهران و محلههایی مانند ولنجک، این موضوع به وضوح دیده میشود.
خانههای نوساز در این مناطق به دلیل طراحیهای مدرن، استفاده از مواد باکیفیت و امکانات رفاهی جدید، معمولاً مورد توجه بسیاری از خریداران هستند. این باعث میشود که تقاضا و بهتبع آن قیمت ملکها در این مناطق بالاتر باشد.
علاوه بر این، خانههای نوساز معمولاً شامل فناوریهای روز دنیا، سیستمهای گرمایشی و سرمایشی مدرن، و طراحیهای زیبا هستند که جذابیت بیشتری برای خریداران دارند. از سوی دیگر، هنوز نیاز به تعمیر و بازسازی در این خانهها وجود ندارد، که این نیز میتواند دلیلی برای قیمت بالاتر آنها باشد.
شما میتوانید با توجه به نیازها و بودجهتان، تصمیم بگیرید که آیا خانه نوساز و کلید نخورده گزینه مناسبی برای شما است یا خیر. اما بههرحال، در نظر داشتن ویژگیهای منحصربهفرد هر منطقه و مقایسه گزینهها میتواند به شما در تصمیمگیری بهتر کمک کند.